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【書評レビュー】『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』【投資】

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猫ぐらし

どうも、はろーぐっばい(@jubenonz)です。

 

本日は、『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』の書評レビューをします。

目次

『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』とは

内容

日本の1/3が空き家の時代が始まる――
 「売る」から「貸す」へ!
プロだけが知る 運営 の考え方とは何か?

2022年、広大な面積の生産緑地が宅地となり、団塊世代の大量の「持ち家」が賃貸物件に回ることで、不動産マーケットが激変する。日本の3分の1が空き家になる時代、戸建て・マンションなどマイホームの資産価値を高める方策はあるのか? 空き家問題、タワマン問題で注目を集めた不動産のプロが新たなビジョンを提示する!

5年後に生産緑地が宅地化され、不動産マーケットは激変する!
 ●中古マンションはなぜ5年から10年目が狙い目なのか?
 ●タワーマンションをなぜ買ってはいけないのか?
 ●二世帯住宅が投資として間違っている本当の理由は?

引用:『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』のAmazonページ

内容

  • 第一章 マイホームが危ない 空き家になる戸建て、負動産化するマンション
  • 第二章 「マイホーム信仰」の正体 私たちはなぜ「家」を買うのか?
  • 第三章 マイホームの大転換 「家」で稼ぐくか、住み倒すか?

1分間でわかる『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』

マイホーム幻想は捨てよ、住むことと投資は全く別で考えよう。

筆者はマンションが「負動産」へと変わる時代が来ると予見。

住まいとしての「効用」と、マイホームの持つ「資産」としての価値を、明らかに混同しているのです。

 

と、バッサリ切り捨てています。

新婚、一人目の子供が生まれた時、二人目以上が生まれた時、子供の成長期、子供の独立、マイホーム貸出、親の介護期...。

数十年のうちに必要な大きさ、家の形、場所が目まぐるしく変わっていくマイホーム。

 

そんなマイホームに億単位のお金をかけて、数十年間ローンを支払い続ける。

加えて空き家の増加や、法改正で厳しい局面を迎える日本の住宅事情。

 

筆者は、近未来と日本人のマイホーム信仰を憂いています。

 

未来予測としては少し弱く、結局は不動産投資しようという結論になるのがやや強引ではありますが、書いてあることは的を射ている部分もあります。

 

不動産事情に詳しい方には、既知の部分が多いかもしれませんが、不動産の知識がない、マイホーム信仰を信じて疑わない人には、かなり勉強になる部分が多いです(私がそうでした)。

『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』で勉強になった点

 「負動産」になるマイホーム

  • 増加する空き家(2033年には30.2%)
  • かかる「維持管理費」と「税金」
  • 解体費は1軒あたり150万円から200万円
  • 家はいらないから現金だけが欲しいという相続人同士の醜い争いが日常茶飯事になる可能性 

 

確実に空き家が増えることがわかっている21世紀の日本。

家を保有している以上、住んでいるかどうかは別として、費用は発生します。

仮に家を建て壊すにしても費用が発生。

 

お父さんが住宅ローンの返済に耐えてやっと手に入れたマイホームが、皮肉なことに子どもたちにとっては、ただその土地を維持管理費するだけで毎年100万円もの負担を強いられる「負動産」になる可能性

 

マイホームを購入すること、したことが、後々負債となって家族に襲いかかってくる未来がどこの家庭にも近い将来訪れかねないのです。

残酷な不動産ビジネスの基本原理

「いやいや、貸し出して賃貸料収入を得ればいいんだよ。」と気楽にいう人もいますが、果たしてそう上手くいくでしょうか。

 

不動産投資は初期投資からプラスに転換するまでに、様々なリスクを抱えています。

 

購入してから売るまでのタイムラグが20年、30年と非常に幅の広いマイホームを「投資」とみなすことなんて

 

と筆者も語っているように、物件も経済状況も、社会の価値観も目まぐるしく変動する世の中で、2、30年スパンで価値が変わらない前提の投資はナンセンスです。

二世帯住宅に絞って中古住宅を探している人はほとんどいません。

 

自分たちが住んでいる間に、自分たち用に増設した設備(複数のキッチン、浴室、トイレなど)がついた物件は売りにくく、貸しにくい。

 

自分が住むことと、人に貸すことは基本的に別物なのです。

二世帯住宅は、自分たちの家族が複数世代にわたって住むための「効用」を得るには適しているのかもしれませんが、「投資」として利益を出すことは、ほとんど期待できないのです。

所有者の高齢化、価値が落ちる中古マンション、相続税の改正...

  • 高齢の区分所有者が亡くなり相続が発生したにもかかわらず、管理組合に届け出ない
  • 150万円で投げ売り出される中古マンション(売れればまだいい)
  • 2015年1月1日以降、相続税改正され、基礎控除額が減額 

 

こういった様々な要因が重なり、今やマイホームを持つことはリスクの度合いがどんどん増しています。

 

にもかかわらず、家選びをする際に、適当な人が多いことを筆者は嘆かれています。

多くの人が「勘違い」をしていることがあります。

それは、今買うマイホームが未来永劫にわたって存在しており、しかも今の形のまま存在しているという前提です。

 

多くの天災が起こりえる日本において、何が起こるかわからないことを、日本人ならよく知っているはずです。

にもかかわらず、こと自分のマイホームとなると、過信してしまう。

もう少しマイホームの必要性を疑ってみるべきなのではないでしょうか。

不安を煽るだけではない マンション経営の参考になる本

ここまではマイホーム信仰の危険性や、変わっていく日本の住宅事情についての部分を紹介してきました。

ただ、『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』はそれだけの本ではありません。

 

  • 賃貸はなぜワンルームばかりなのか?
  • 入居者が入れ替わるほうが稼ぎやすい管理会社の仕組み
  • 不動産マーケットは「供給者の論理」で動く
  • 中古マンションは5年から10年が狙い目
  • 建物と違って土地は「永遠」
  • 土地の価値は「地盤」で決まる

 

など、マンション経営の裏事情や、物件選びの際のポイントなど、素人の私には参考になる箇所が多々あったのです。

 

私は超基礎の部分を抑えた上で読んだため、少し入り組んだことまですんなり理解できました

もし、不動産投資に関してはさっぱりわからないという方は、「世界一やさしい」シリーズを読んでおくと、本書も読み進めやすくなります。

 

『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』のAmazonレビュー

日本橋側は三井村、丸の内側は三菱村なんて言われるそうだが、片方の大手不動産会社出身の著者のマイホームについての本。

タイトルは仰々しいが、内容はまっとう。ただ、革命というほどのものでもないし、現状分析は良いが、未来予測の部分はちょっと弱いかな。まあ、先のことはわからないしな。

面白かったのは、タワマンの区分所有者の土地持ち分はせいぜい5~7坪というところ。一億近い金を出してマンションを買っても、建物は有限でランニングコストもかかるし、もろもろリスクがある。それで土地の持ち分は5坪程度だと。
あと、ワンルームマンションが多いのは1平米あたりの家賃が高くなるからなども勉強になった。読む人にとっては「革命」なくらいインパクトがあるかな。

 

『2025年東京不動産大暴落』に引き続いて読みました。
不動産を少し勉強されてう方には既知のことも多かったと思いますが要約は以下です

1 都心に回帰する逆ドーナッツ化減少の原因として、共働き世代の増加すなわち職場・家・保育園のトライアングルを小さくする必要がある。これを大都市法の改正による容積率の緩和が後押しした。これに対し郊外の家は専業主婦を前提としている。
2 空き家が増加しているのに供給が増加してる。これはご存知、相続税の基礎控除の引き下げが原因。投資効率と仲介手数料を稼ぐため回転率を上げたいのでワンルームの供給が増えるという供給側の要因。またこのことを後押しする名ばかり家賃補助。大手住宅メーカーの詐欺的な手法。大規模修復も大家のお金で行い、修復費もメーカーが儲ける。先祖の土地を守るために行った行為が原因でCFが増悪→CF赤字→任意売約で寧ろ素直に相続時に売った方がいい事態もある。
3 2022年にはさらに供給が増える生産緑地法が切れる+団塊の世代も後期高齢者。
ニュータウンは年齢層が同じで新陳代謝が行われないことが原因で値段が下がる。

賃貸より、ローンで購入する場合が安くなるというロジックは橘玲氏が論破されておられるので興味のある方は是非。

 

賃貸か購入か。
この問に対して本書では、そもそもマイホームを投資目的とするのか、それともあくまで住む為のコストとするのかを区別して解を出すべきと説いています。恐らく多くの人が持つマイホーム信仰では、この異なる目的を一即多にしており、あくまで住む事が目的であれば、空き家が増え続ける今の日本では購入はリスクが高い。反対に、投資目的であれば、本当にニーズがある物件なのかをシビアに見る必要がある。多額のローンを組んだ一世一代の買い物であるが故、しっかりとした出口戦略を持つことの大切さを改めて感じられました。

投資に置いても、単に買って売ると言ったバブル期の不動産投資から脱却し(むしろ今の日本ではなかなか通用しない)、購入した物件をいかに有効に貸出し、収益を上げてさらにその地価を上げていく。これを著者はオペレーショナルアセットと定義し、不動産投資の前向きな未来を示しています。これからの不動産業界はコンサルティング能力と企画力が物を言う世界になっていきそうです。

著者の知人やお客さんで、実際に不動産購入で成功した人、失敗した人の事例を交えた説明が非常に読みやすく面白かったです。私は不動産には詳しくないですが、比較的すらすら読めました。

特に、団塊世代が持つ郊外の不動産が売りに出される2020年、そして生産緑地の期限が切れて緑地が売りに出される2022年を機に首都圏の不動産価格が下落する。この情報を知れただけでもこの本を買った価値があったと思います。

 

2022以降に何が起きるのか、そしてこれまで何が起きて居たのがコンパクトに書かれている。面白かったのが、マンションディベロッパーのポエムで、冷静な状態で見るとただの戯言だが、家を買いたいバイアスがかかったら…っと思うと怖い。

 

面白かった。
30代共働き、周りでは家を買ったなどの話をたまに聞き、このご時世に家を買う決断に至るのは何故か不思議で仕方なかったが、この本を読んでなるほど。マイホーム神話がまだこうして生きていたのか。
家を買う場合も、住むなら住み倒す、投資目的なら税が上がらない5年以内に売る、貸すなら貸す、二世帯住宅にして片方に住んで片方は貸す、など、最初から目的を明確にすべきとのこと、勉強になります。
なお、地盤が大事、も印象的だった。個人的にも地盤が比較的強固と言われる武蔵野台地上に賃貸で住んでいる。
また、不動産会社のポエムのくだりも笑える。

どんどん読み進めたくなる本。

不動産会社や施工会社などの裏話をここまで話して良いのかな…と思いつつ、なるほどなるほどと面白い。
家を既に買った人は、しまった!と思うかも…
でも、家を買った人も、その家の所有目的を改めて明確にすることで、ある意味スッキリするかもしれない。

今後の住宅事情がどう変化していくか、楽しみである。

引用:『マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる』のAmazonレビュー

私の予想と今後必要なこと シェアリングエコノミーとマンション賃貸力の大切さ  

これはかなり主観が入りますが、上記で述べたマイホームのリスクと神話崩壊は、平成生まれ以降の世代ならわりとすんなり理解できるでしょう。

もちろん、マイホームのメリットを享受できる人はいるでしょうが、大方の人にとってマイホームはリスクがあり、必要なものではない時代が来ます。

 

そうなった時にどうなるのか。

月並みな予測ですが、シェアリングエコノミーが加速する気がします。

賃貸、シェアハウス、民泊...といった家を持たない暮らしを好む人が多くなっていくでしょう。

定住先を1~2年で変えながら、今の自分にとって住みやすい町や環境に転々としていくスタイル。

 

本当にあなたが老後に暮らしたい場所になるでしょうか。

街として朽ち果てていかざるを得ない郊外ベットタウンが存在する時代です。

街の将来を見るときのポイントは「新陳代謝」です。

ひとことで言えば「人の出入り」ということです。

 

この新陳代謝を見極める力が、21世紀の社会では重要になっていきます。

 

マイホーム買わない・住まない⇒生涯賃貸派が多数派になる⇒シェアリングエコノミーが加速する⇒街の新陳代謝が起こりやすくなる⇒物件の価値変動が起きやすくなる

 

なんて時代が近い将来に来るでしょう。

そうなった時にマンションやシェアハウス、民泊などを使った不動産投資を上手くできる力(もちろん資金も)を持った人がお金を稼ぎやすくなります。

 

本書で非常に印象が残ったことがあります。

価格は「実需」より「思惑」で動く

 

住む側の需要ではなく、売る側が売るために需要を作る。

それが今までは”マイホーム”という形が売りやすかったに過ぎません。

ところが、若者はマイホーム価値の崩壊に気付き始めました。

今後は今までの思惑通りにはいかないでしょう。

 

ただ、今まで日本の住宅事情を牛耳ってきた不動産関連の会社や組織が、そのまま指をくわえたままというのは考えられません。

彼らにとっての旨みを生み出すために、「思惑」が動き出すでしょう。

そうなった時に、自分が「思惑」に驚されない知識と情報が必要になってきます。

 

本書でもありましたが、不動産関連の広告や宣伝、チラシを目の当たりにした時に、どんな意図があるのかを推察する力。

それがない人は、生涯をかけて稼いだ大金の使い道を誤る可能性が出てきます。

 

自分はマイホーム派だから、不動産投資は怖いからといって何も勉強しないのではなく、真実を理解しようとする姿勢が必要です。

  

まとめ

最後の方は自分でも何を言ってのかわからなくなってきました(笑)

ただ、最近不動産関連のことを勉強していると、生きていく上で欠かせないことなのに、イマイチ理解していないことが多いと気づかされました。

そして、私のような人も周りに大勢います。

 

正直中々きな臭い業界ではあるので、疑って疑って、そのまた疑って見るくらいがちょうどいいでしょう。

その疑う力を養うためにも、もっと知識と経験を積まねばと身につまされた次第です。

 

マイホーム信仰に踊らされず、かといって安易に「賃貸最高!」とならぬよう。

勉強して知見を広げていきます。


それでは、さようなら!

安心して不動産投資について相談ができる【オーナーズライフ】

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