死ぬまで生きる問題

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20代の私が不動産投資に興味を持った理由2つと魅力を感じなかった4つのポイント

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どうも、はろーぐっばい(@jubenonz)です。

 

本日は、「20代の私が不動産投資に興味を持った理由2つと魅力を感じなかった4つのポイント」をお話します。

不労所得の代表格として、古くから、そして今もなお手段の一つとして挙がってくるのが、「不動産投資」。

 

元手もなく、ローンを組める身分(会社員や公務員)でもない私にとって、近未来の現実的な選択肢ではありません。

ただ、中長期的に考えた時、収入を増やす手段として利用出来ればと考えています。

 

人口が減る日本で不動産投資なんて、不動産業界の知識や経験がない素人がやってもカモられる...。

 

などと、言う人もいるでしょうが、”選択肢になり得るかを知っている”かどうかは非常に重要。

やるかやらないかは置いといて、一体不動産投資とはどんなものなのかってのを、基礎的な部分を勉強してみました。

 

参考にしたのは各分野の超初心者向け本として有名な、「世界一やさしい」シリーズ。

(おいおい、こいつカモられるやつの典型的なパターンじゃんというツッコミはなしで)

 

読んでみた感想は、現時点では不動産投資は選択肢になり得ないという結論。

そして、収益になるまで時間がかかるのと、そのリターンはリスクを考えると微妙。

いわゆるミドルリスク・ミドルリターン。

 

今回は、20代フリーランスが不動産投資について感じた雑感と無理ゲー要素を備忘録としてお話していきます。

不動産投資に興味を持った理由2つ

不労所得を増やしたい

言うまでもなくですが、不労所得の種類を増やしたいのが最大の理由。

自分が日々手を加えなくても収入を増やす手段を増やすことで、収入源のリスク分散をしたいのも狙いの一つです。

来るべき実家相続に備えて

私は現在両親の持ち家(実家)住まい。

父が68、母が63歳ということを考えれば、そう遠くない未来に相続の話が出てきます(あまり想像はしたくありませんが)。

 

その時になって慌ててはいけません。

実家の売却、貸し出し、土地の管理などを含めて、色んな選択肢を頭の片隅にでも置いておいた方がいいです。

 

投資だけでなく、”不動産”に関する全般の基礎知識を身につけて、今後の人生に活かしたいと考えています。

不動産投資に魅力を感じなかった点4つ

勉強してみて感じたのは、現時点の私には魅力を感じる点が少なかったということです。

その理由をこれからお話していきます。

リターンを得るまでに5年以上の時間がかかりそう

一番魅力を感じなかったのは、利益になるまでに時間がかかること。

 

不動産投資の利益の出し方は大きく分けて2つ。

  • インカムゲイン:毎月の賃料収入
  • キャピタルゲイン :物件を売却したときの利益

 

一般的に不動産投資と聞いて、イメージされるのがインカムゲイン。

物件によりますが、毎月数万円チャリンチャリン収入が入ってくるイメージ。

ただ、このインカムゲインが収益となるには少し時間がかかります。

 

不動産投資の表面利回りの目安は12%。

表面利回り(グロス利回り):年間家賃÷不動産価格

 

家賃7万5,000円なら年間家賃は90万円。

その物件を750万円で購入したなら、不動産価格は750万円

 

90万円(年間家賃)÷750万円(不動産価格)=12%(表面利回り)

 

となるわけです。

初期投資に750万円かかっていますので、実質収益になるのはその初期投資を上回ってから。

表面利回り12%だった場合、9年目以降からプラスに転じるわけです。

逆に言えば、その間はマイナスをゼロにする借金期間。

 

空き室リスク、災害リスク、世界経済の変動などを考えれば、9年以上も自分の不動産が継続的に収入を生み続けるかは微妙。

 

もちろん、キャピタルゲイン を利用して、トータルの収益を早めにプラスにすることはできます。

ただ、所有期間によって税率が変わってくるので、最低5年間を待つ必要があります。

 

売却する年の1月1日現在での所有期間によって異なる税率

  • 5年以下の場合:短期譲渡所得として売却益の39.63%が税金
  • 5年以下の場合:長期譲渡所得として売却益の20.315%が税金

 

短期売買で利益を生み出す豪腕もいるのでしょうが、一般的に資金が少なめの人は税金を考えると5年以上の保有が目安。

 

リターンが発生するまでの時間がかかること、そのリターンの額がやや小さめのことを考えると正直微妙。

 

高い表面利回りを狙うのも一つの手ですが、狙う利回りの高さとリスクの高さは比例。

そもそも不労所得を目指しているのに、物件を売却(キャピタルゲイン)してしまうのはちょっと目的とズレるという印象があります。

自分ではコントロールできない変動要素(リスク)がかなり多い 

何事もリスクは付き物で、そのリスクが多ければリターンも大きいもの。

ただ、にしても不動産投資にはリスク要素が多い印象があります。

 【不動産投資で考えられるリスク一覧】

  • 空室
  • 滞納
  • 物件価格下落(事故物件化)
  • 天災(地震、台風など)
  • 火災
  • 家賃下落
  • 賃貸管理会社倒産

 

都市開発計画や、経済予想などは少しだけ自分で読める部分はありますが、事故物件(犯罪)化や、天災は全く読めません。

 

もちろん犯罪発生率や、気候などを調べることもできますが、こればっかりは何が起こるかわからないです。

 

前述の通り、不動産投資がリターンを生み出すには、5年以上は見込まなければなりません。

その期間の様々なことを調べるのはなかなかの労力。

 

調査すべき、意識すべきリスク要素があまりに多く、これらが物件保有期間に発生しないのを祈り続けなければならない。

 

ハイよりのミドルリスク。

いや、はっきり言ってリターンのことを考えると、ハイリスクだと私は思います。

諸々かかる経費が多く、管理などにも時間がかかる 

時間もお金も、管理コストが結構かかる印象があります。

【不動産購入にかかる費用(売買代金は除く)】

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 不動産登録免許税
  4. 不動産登記手数料
  5. 固定資産税
  6. 不動産所得税
  7. 火災保険などの保険料

 

イニシャルコスト(初期費用)だけでも結構かかります。

ざっと100万円近く(物件による)ですかね。

 

加えて、毎年と毎月かかる費用が存在。

  1. 固定資産税
  2. 火災保険料
  3. 管理費
  4. 修繕積立費
  5. PMフィー(業務を不動産会社に依頼するために支払う費用)
  6. 入替時のリフォーム費用
  7. テナント募集費

 

いやいや面倒くさいよ!と思わず、嘆息が漏れました。

 

良い物件にするために、部屋の設備を追加したり、入居者向けのプレゼントを用意したりと、空き室を出さないために工夫する時間と費用も必要。

 

かなり手間暇かかるってのが、正直な感想です。

 

お金があれば、広告企画料(不動産会社に頼んで部屋を宣伝する)を払うなどの手段もありますが、コストを回収するまでにまた少し時間がかかってしまうので何とも...

情報(人脈)と知識がある人じゃないとなかなか難しい

一番の肝は物件を見極める目。

そのためには、様々な知識が必要です。

 

人が好む物件の傾向、都市開発の情報、重視すべき物件のデータ...。

かなり前知識をもって臨まないと、かもにされる確率大。

 

漫画で得た知識と馬鹿にされるかもしれませんが、『正直不動産』にもあるとおり、不動産業界は生き馬を抜く世界。

 

知識なきものは、いとも簡単にカモになってしまう世界です。

加えて、良い物件情報を得るには人脈が非常に大事。

不動産業者や、大家さんはもちろん、都市開発などの情報を知っているかどうかで、向こう数年の読みが変わってきます。

 

人も、金も、時間も必要な投資という印象が強いです。

なるべく手間がかからない、「ほったらかし投資」とは結構遠い投資手段という印象があります。

結論:あくまで収入源のリスク分散手段の一つ

現時点では、ちょっと魅力がない。

ある程度リスクを犯せる資金(元手)がある人向けの投資手段という印象が否めません。

 

将来的に資金があったとして、果たして手を出すか。

他の投資手段(資産運用)と比較すると、今のところは手段になり得ないかなと。

 

ただ、収入源の種類を増やすことは、生きていく上で最大のリスクヘッジ。

衣食住というくらい、”住”は人々の生活に欠かせない行動。

その”住”を利用した収入源を持ったり、収入化出来る仕組みを知ることは非常に貴重なこと。

 

今すぐに手を出せるものではありませんが、継続して勉強していきます。

結局は元手がないと何もできないので、まずは資金を増やすことが大事です。 

まとめ

  • 不動産について学んでおいて損はない
  • 不動産投資はハイよりのミドルリスク・ミドルリターン
  • 収入源の分散化としては価値ある選択肢
  • 結構元手がものを言う

 

何事も勉強しておいて損はありません。

今必要な知識じゃなくても、いざ必要になった時の吸収力に違いが出ますからね。

 

余裕があるうちに学びを積み重ね、来るべき将来に備えていきます。


それでは、さようなら!

第三者視点で公正に評価【いえーるコンシェル不動産投資版】

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